万科慎对下半年楼市:未来形势可能比想象更严峻


信息来源:第一财经日报 访问次数: 发布时间:2017-06-08 【打印本页】 【返回上级】

传统的销售旺季红五月并没如期而至。

  克而瑞数据显示,截至今年5月,销售业绩排行前10的房企中,有7家房企5月销售业绩环比均出现下滑;前20名的房企中,有13家房企5月销售业绩环比均出现下滑。

  一家华南房企的营销负责人对第一财经表示:现在在卖的几个项目业绩不太理想,原因有多个,但总体可以归结为受调控影响。

  随着限购限贷政策覆盖的城市逐渐增多、商改住物业遭到严格管控、银行和信托对房企的融资也在收紧,房地产市场进一步降温。

  65日,万科董秘朱旭在5月的销售业绩电话会议上表示:对下半年房地产市场发展保持谨慎态度,未来形势可能比想象中更严峻。

  万科最新业绩公告显示,5月实现销售面积环比下降16.4%242万平方米,销售金额环比下降14.3%358.9亿元。

  万科的业绩下滑并非个案。碧桂园5月的销售金额为400.6亿元,环比下降25%;恒大5月的销售金额为381.9亿元,环比上涨0.9%,基本持平。

  克而瑞统计数据显示,除万科、碧桂园外,保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现不同程度的下降。

  朱旭在65日召开的万科5月销售业绩电话会议上指出,从不同的城市公司看,除了深圳有新盘入市,导致(5)销售金额环比大幅增长外,很多政策收紧城市销售金额环比有较大幅度下滑,比如东莞公司下滑了57%

  朱旭透露,由于银行信贷政策收紧,万科客户目前的认购资格受到了很多的限制,以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制,客户认购后放弃签约的情况增加。

  朱旭表示,从万科的销售数据中可以看到,目前一次性付款的客户占比20%,比2016年有所增加。同时,销售额中银行贷款的比重在下降,去年贷款的占比是64%,今年5月份为46%

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经,目前,强制性的限购限贷等手段逐步退出市场,但流动性趋紧依然会影响购房者的成交行为,也会影响其对楼市预期的判断。整体而言,一二线城市楼市成交放缓,但没受到调控影响的三四线城市会迎来一波行情。

  业绩跳水已成事实,但行业排名的竞争继续。

  截至今年5月,行业前三名依然是碧桂园、万科和恒大。数据显示,今年前5个月,碧桂园共实现合同销售金额为2442.2亿元,万科是2280.5亿元,恒大是1829.7亿元。

  万科总裁郁亮在今年3月的销售会议上表示,万科2017年没有销售目标,不追求行业第一之位。但这并不意味着,万科放弃了增长。

  今年1~5月,万科共获取64个项目,总建筑面积为1154万平方米,但明显小于1520万平方米的销售规模,公司土地储备下降300多万平方米。万科证券事务代表梁洁坦言,土地储备减少虽不影响公司短期经营,但对公司未来业务增长有负面影响。

  根据克而瑞数据,今年前5个月万科在全国重点开发商累计拿地金额中排在碧桂园和保利后面,拿地金额占累计销售额比例为23%,比例偏低。朱旭称,现在房价有所下降,但是地价并没有降低,土地市场竞争依然激烈。万科在土地市场比较热、房价涨幅非常缓慢的情况下,**拿地会非常谨慎。

  梁洁表示,公司在拿地方面没有具体的面积和金额目标,但不希望土地储备下降。考虑到目前激烈的竞争环境,获取高地价项目会给企业带来未来经营压力,因此万科会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。相信随着政策的收紧、成交放慢,土地的竞争会减弱,公司有可能找到更合适的机会。

  过去行业的回报率比较高,企业都是以内生的扩张,但是现在随着地价成本越来越高,不同企业的经营差异将越来越明显,2014年之后,行业内大企业并购显著增加。朱旭认为,“(行业调整)给大企业留下更多的发展空间,大企业未来占有率上升会更快一些。而万科正在等待机会。